Das Jahr 2020 bringt für Immobilienbesitzer in München einige Änderungen mit. Diese reichen von der Wohngeldreform über den in den Startlöchern stehenden Mietendeckel bis hin zur Grundsteuerreform.

Dieser Beitrag entstand in Kooperation mit dem externen Autor Felix Grunwald.

Jedes Jahr müssen sich auch Immobilienbesitzer mit neuen Regelungen und Gesetzen beschäftigen. 2020 wird sich vieles für Immobilieneigentümer in München und dem gesamten Bundesland ändern. So gibt es neue Regelungen für die Abschreibung energetischer Sanierungen sowie zur Maklerprovision.

Deutschlandweit kommt einheitliche Regelung zur Maklerprovision

Ein Thema, das immer wieder für Kritik in der Vergangenheit gesorgt hat, ist die Maklerprovision. In München ist es die Regel, dass die für die Vermittlung anfallende Provision zu jeweils 50 Prozent von dem Käufer und Verkäufer getragen wird. Dadurch wurden die Käufer bislang in der bayerischen Landeshauptstadt erheblich entlastet. In vielen Regionen ist es nämlich tatsächlich so, dass allein die Käufer für die Maklerkosten aufkommen.

Aufgrund der enormen regionalen Unterschiede wird 2020 eine einheitliche Regelung auf den Weg gebracht. Demnach soll das Münchner Prinzip in Zukunft bundesweit gelten. Das heißt: Die Käufer müssen die Provision nur noch zu maximal 50 Prozent tragen.

Mietendeckel für München noch nicht geplant

München bleibt zunächst von dem umstrittenen, aber oft geforderten Mietendeckel verschont. Dieser wird zunächst in Berlin eingeführt und soll alle Immobilien betreffen, die vor dem Jahr 2014 gebaut wurden. Der Mietendeckel sieht zwei entscheidende Änderungen vor, die auch mit Blick auf München immer wieder diskutiert werden. So soll zum einen die Miete nach einer Erhöhung für fünf Jahre fixiert werden. Weiterhin wird es für die Immobilien eine Obergrenze für die Miete geben. Diese richtet sich nach Ausstattung und Baujahr.

Neue Regelungen für Modernisierungskosten

Eine neue gesetzliche Einschränkung gilt aber auch für Immobilienbesitzer in München, die ihre Wohnung oder das Haus vermieten. Demnach dürfen auch weiterhin Modernisierungskosten nur noch begrenzt umgelegt werden. So müssen Mieter eine Mietpreiserhöhung von mehr als acht Prozent nicht mehr hinnehmen. Ganz neu ist eine solche Deckelung nicht. Bislang war diese aber noch deutlich großzügiger und lag bei elf Prozent. Um der nun beschlossenen Deckelung eine noch größere Wirkung zu verleihen, wurden zwei weitere Kappungsgrenzen beschlossen:

• Münchner Vermieter dürfen demnach für den Zeitraum von sechs Jahren die Miete je Quadratmeter nicht um mehr als drei Euro erhöhen.
• Wenn der Quadratmeterpreis aktuell unter siebe Euro liegt, ist die maximale Erhöhung auf zwei Euro begrenzt

In einem Punkt werden Vermieter aufatmen können. Die Bundesregierung hat sich dazu entschlossen, die Berechnung der Modernisierungsumlage zu vereinfachen. Bis zu einer Summe von maximal 10.000 Euro müssen Vermieter demnach nur noch 30 Prozent der Gesamtkosten dem Erhaltungsaufwand zusprechen. Der übrige Kostenanteil kann auf den Mieter umgelegt werden.

Soziale Weitermietung erfährt ab 2020 erweiterten Mietschutz

Die entscheidenden Gesetzesänderungen, die Immobilienbesitzer betreffen, wurden schon 2019 von der Koalition beschlossen und auf den Weg gebracht. Mittlerweile sind diese Änderungen auch bei den Vermietern in München angekommen. Ein Thema, mit dem sich Immobilienbesitzer in München auseinandersetzen müssen, sind die neuen Regelungen bei der sozialen Weitervermietung.

Für diese Fälle wird es in Zukunft einen erweiterten Mieterschutz geben. Um den Mieterschutz zu erhöhen, greift dieser nun zum ersten Mal nicht mehr nur bei klassischen Mietwohnungen, sondern auch bei Gewerbemieträumen. Dadurch sollen in erster Linie Mieträume geschützt werden, die für die Weitervermietung an Bedürftige gedacht sind.

Herausmodernisieren kann mit Bußgeld geahndet werden

Ein Thema, dem sich die Bundesregierung ebenso angenommen hat und das letztlich auch die Münchner Immobilienbesitzer betreffen wird, sind die neuen Regelungen für die Herausmodernisierung. Die Bundesregierung will damit vor allem verhindern, dass die Vermieter angebliche Modernisierungsmaßnahmen missbrauchen, um die Mieter der Objekte zu einer Kündigung zu bewegen. Das sogenannte „Herausmodernisieren“ ist nicht neu und konnte in der Vergangenheit immer wieder an verschiedenen Stellen beobachtet werden.

In diesem Fall liegt eine Pflichtverletzung der Vermieter vor. Um eine solche Vorgehensweise für Vermieter unattraktiver zu machen, hat die Bundesregierung beschlossen, dass eine Pflichtverletzung in Zukunft mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Dabei sind aktuell Zahlungen von bis zu 100.000 Euro vorgesehen.

Doch wann liegt der Zustand des „Herausmodernisierens“ vor? Die Bundesregierung spricht prinzipiell dann von einer Pflichtverletzung des Vermieters, wenn die Modernisierungsmaßnahmen zwar angekündigt, aber dann nach 12 Monaten immer noch nicht begonnen wurden.

Immobilienbesitzer werden teilweise entlastet

Ab 2020 dürfen sich aber auch in München Immobilienbesitzer zumindest auf eine teilweise Entlastung freuen. An gleich zwei Punkten hat die Bundesregierung hierfür Hand angelegt:

1. Seit dem 1. Januar greift bundesweit und damit auch in Bayerns Landeshauptstadt die Wohngeldreform. Sie sorgt dafür, dass Mieter, die nur ein geringes Einkommen haben, durch ein höheres Wohngeld entlastet werden. Auch dadurch wird auf die steigenden Mieten reagiert.
   Immobilienbesitzer, die ebenso nur über ein geringes Einkommen verfügen und das Objekt, das sie besitzen, auch selbst nutzen, bekommen das Wohngeld als Lastenzuschuss, sodass die höheren Wohnkosten abgefangen werden können.
2. Münchner Immobilienbesitzer, die sich 2020 für eine energetische Sanierung ihres Hauses oder ihrer Wohnung entscheiden, können die so entstehenden Kosten zumindest in Teilen von der Steuer absetzen. Hierauf hat sich die Bundesregierung im Rahmen des Klimapakets geeinigt.
   Die steuerliche Abschreibung bezieht sich auf einzelne Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise den Austausch einer Heizungsanlage oder den Einbau von neuen Außentüren. Auch der Austausch von Fenstern wird auf diesem Weg gefördert. Gleiches gilt für Wärmedämmungen von Wänden sowie Dächern.Nach offiziellen Informationen können bis zu 20 Prozent der entstandenen Kosten der energetischen Sanierung durch den Steuerzahler abgeschrieben werden. Insgesamt ist diese Abschreibung je Haushalt auf eine Summe von 40.000 Euro begrenzt. Die Abschreibung muss über einen Zeitraum von drei Jahren vorgenommen werden. Wer dies nicht in Anspruch nehmen möchte, kann sich auch für die Förderung durch die KfW-Bank entscheiden. Wichtig ist in beiden Fällen immer, dass die betroffenen Immobilien auch selbst genutzt werden.

Offen ist aktuell noch, zu welchem endgültigen Ergebnis die Grundsteuerreform führen wird und mit welchen Änderungen auf der Kostenseite die Immobilienbesitzer rechnen müssen.

Neue Regelungen für mehr Sicherheit

Seit Oktober 2019 gilt für Immobilienbesitzer außerdem die aktualisierte Form der DIN VDE 0100-420, die in Gebäuden zu einem besseren Brandschutz beitragen soll. Sie zielt darauf ab, Brände zu verhindern, die infolge von Fehlerlichtbögen ausgelöst wurden. Bei Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen ist zu prüfen, ob die neue Regelung berücksichtigt werden muss.

Die bayerische Landesbauordnung wurde zuletzt 2018 bezüglich des Brandschutzes aktualisiert: Bestimmte Baustoffe, die keine entsprechende Zertifizierung besitzen, dürfen nicht mehr eingesetzt werden. Aktuell wird darüber diskutiert, ob die bestehenden Brandschutzverordnungen gelockert werden sollen, um Neubauten zu erleichtern.

Immobilienbesitzer brauchen teilweise neue Energieausweise

Ein weiteres Thema, mit dem sich Immobilienbesitzer in München 2019 und 2020 auseinandersetzen müssen, sind ausgelaufene Energieausweise. Für Immobilien, die nach 1966 gebaut wurden, sind 2019 die ersten Energieausweise mit einer Laufzeit von zehn Jahren ausgelaufen. Weitere folgen 2020. Um auch weiterhin im Bedarfsfall auf das Dokument zurückzugreifen zu können, sollte der Energieausweis neu beantragt werden.

Der Energieausweis bleibt für die Immobilienbesitzer, die auf der Suche nach einem neuen Mieter sind oder verkaufen wollen, ein wichtiges Dokument. Auch bei der Verpachtung werden die Ausweise genutzt, um Interessenten Auskunft über den Energiebedarf der Immobilie geben zu können. Die Energieausweise halten zwei entscheidende Informationen fest:

• Zum einen muss hier der allgemeine Energieverbrauch genannt werden.
• Zum anderen lässt sich anhand des Ausweises eine Beurteilung des energetischen Immobilienzustandes wahrnehmen.

Besitzer von größeren Objekten, die sich zudem für die Installation einer Solaranlage entschieden haben, müssen schon seit dem letzten Jahr mit einer geringeren Solarförderung auskommen. Daran wird sich 2020 nicht viel ändern. Für Anlagen, die eine Leistung von 40 Kilowattpeak haben, gilt auch weiterhin eine reduzierte Solarförderung. Um insgesamt 20 Prozent hat die Bundesregierung diese nun gekappt, wodurch gerade die Installation der größeren Anlagen nicht mehr so attraktiv ist.

Münchner Wohnungsmarkt kommt nicht zur Ruhe

Wie in anderen Großstädten Deutschlands gilt auch in München der Wohnungsmarkt als ausgesprochen angespannt. Grund sind die Mietentwicklungen in den letzten Jahren, die dazu geführt haben, dass das Wohnen für immer mehr Menschen zum Luxusgut wird.

Eine Entspannung der Mietentwicklung in München ist aktuell nicht in Sicht. Grund sind die Bodenrichtwerte, die weiterhin in der bayerischen Landeshauptstadt deutlich zulegen. So konnte im Frühjahr 2019 ein Plus von rund 25 Prozent verzeichnet werden.

Die Folgen für Mieter und Erben sind fatal und eine Kehrtwende, die eine Entspannung der Lage bringen könnte, ist weiter nicht absehbar. Viele können sich schon jetzt Immobilieneigentum, das ihnen als Erbe zugeteilt wird, nicht leisten. Der Bodenrichtwert wird hier prinzipiell für die Berechnung der Erbschaftssteuer zur Hand genommen. Die höheren Bodenrichtwerte sorgen also zwangsläufig auch für eine höhere Erbschaftssteuer.

Felix Grunwald: Felix Grunwald ist als Steuerberater in einer Münchner Kanzlei tätig. Daneben ist er als Autor von Fachbeiträgen für unterschiedliche Webportale aktiv.

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