Wer in München eine Wohnung oder ein Haus besitzt, behält die Immobilie meist über viele Jahre. Umso schwerer wiegt die Frage, wer sich im Alltag um das Haus kümmert. Eine Eigentümergemeinschaft braucht jemanden, der Versammlungen leitet, Rücklagen plant und Beschlüsse umsetzt. Ein Vermieter sucht dagegen vor allem Entlastung bei Mieteingang, Nebenkostenabrechnung und Mieterwechsel. Beide Gruppen landen bei denselben Namen, haben aber unterschiedliche Erwartungen. Die folgende Übersicht stellt fünf Münchner Hausverwaltungen vor, deren Angaben sich auf ihren eigenen Websites nachprüfen lassen, und ordnet ein, für welche Eigentümer sie jeweils gut passen.

Nach diesen Kriterien ist die Auswahl entstanden

Eine Rangliste von Hausverwaltungen kann keine Kundenzufriedenheit messen. Sie kann aber prüfen, ob ein Unternehmen offenlegt, was es anbietet und wie es arbeitet. In die Bewertung sind folgende Punkte eingeflossen:

• Leistungen für Eigentümergemeinschaften und für Vermieter aus einer Hand
• überprüfbare Angaben zu Bestand, Team und Unternehmensgeschichte
• ein digitaler Zugang zu Abrechnungen und Unterlagen
• ein Büro in München und Erfahrung mit dem örtlichen Wohnungsbestand

Gerade für Käufer, die frisch Eigentum erworben haben, lohnt sich der Blick auf diese Punkte früh. Wer den Hauskauf in München gerade hinter sich hat, merkt schnell, dass die Verwaltung über den Wert der Investition in den folgenden Jahren mitentscheidet.

1: Rudolf Schäfer KG, Familienbetrieb in der dritten Generation

Die Rudolf Schäfer KG an der Max-Joseph-Straße gehört zu den traditionsreichsten Adressen der Stadt. Das Unternehmen wurde 1922 gegründet und wird heute in der dritten Generation geführt. Nach eigenen Angaben verwaltet es in München und Umgebung Mietshäuser und Gewerbeanlagen mit mehreren tausend Einheiten. Zu den Auftraggebern zählen Privatpersonen ebenso wie institutionelle Anleger. Rund 20 Mitarbeitende kümmern sich um Buchhaltung, technische Betreuung und eine eigene Vermietungsabteilung. Für Kunden gibt es außerdem eine eigene Rudolf Schäfer App. Besonders gut passt das Haus zu Vermietern, die Verwaltung, Vermietung und bei Bedarf den Verkauf bei einem Partner bündeln wollen.

2: LIKKA mit Büro in Sendling-Westpark und getrennten Konten je Gemeinschaft

Die Hausverwaltung LIKKA Immobilien deckt beide Zielgruppen dieser Liste gleichermaßen ab. Sie übernimmt die WEG-Verwaltung, die Mietverwaltung, die Sondereigentumsverwaltung und die Verwaltung von Gewerbeeinheiten. Das Münchner Büro liegt an der Drachenseestraße in Sendling-Westpark, betreut werden Objekte in allen 25 Stadtbezirken.

Zwei Punkte heben das Unternehmen im Vergleich hervor. Das Geld jeder Eigentümergemeinschaft liegt auf einem getrennt geführten Konto und wird so nie mit den Hausgeldern anderer Häuser vermischt. Außerdem ist die Verwaltung als konform zur DIN SPEC 91462 ausgewiesen, einem Standard, der Abläufe und Qualität von Immobilienverwaltungen beschreibt. Abrechnungen, Belege und Protokolle stehen in einem Kundenportal jederzeit bereit. Für kleine Häuser mit wenigen Wohnungen ist das Angebot ebenfalls interessant, weil LIKKA Immobilien solche Objekte ausdrücklich übernimmt, während manche Mitbewerber erst ab einer bestimmten Größe einsteigen.

3: LPE Immobilien Management mit eigener Software

LPE setzt stark auf Technik. Bestandskunden nutzen das hauseigene Kundenportal LPE OS, über das Unterlagen und Anliegen laufen. Laut Website verwaltet das Team mit 23 Mitarbeitenden mehr als 4.000 Einheiten in München. Das Angebot reicht von der WEG-Verwaltung über die Mietverwaltung bis zur Erstverwaltung für neu gegründete Gemeinschaften. Für Gemeinschaften, die ihre Verwaltung wechseln möchten, stellt LPE einen eigenen Leitfaden bereit. Wer Wert auf digitale Abläufe legt und eine größere Wohnanlage verwalten lassen will, findet hier einen passenden Ansprechpartner.

4: Südhausbau verbindet Bauen und Verwalten seit 1936

Die Südhausbau ist eines der ältesten Wohnungsbauunternehmen in Bayern und befindet sich bis heute vollständig in Familienbesitz. Seit der Gründung 1936 baut sie Wohnungen und verwaltet sie anschließend auch. Zum Angebot gehören die Miethausverwaltung, die WEG-Verwaltung und die Sondermietverwaltung für einzelne vermietete Eigentumswohnungen. Weil das Unternehmen selbst Bauherr ist, bringt es viel technisches Wissen über Gebäude mit. Davon profitieren vor allem Gemeinschaften, bei denen größere Sanierungen anstehen.

5: Kribitzneck GmbH für Mietobjekte und Investoren

Die Kribitzneck GmbH hat sich auf Mietshäuser spezialisiert. Das Unternehmen bietet seit 1995 Miethausverwaltung an und betreut nach eigenen Angaben mehr als 3.500 Verwaltungseinheiten. Zum Leistungsumfang gehören neben der klassischen Verwaltung auch Asset Management und Portfoliosteuerung. Die Ausrichtung zielt klar auf Investoren mit mehreren Objekten. Eigentümergemeinschaften sind hier weniger die Zielgruppe, für Vermieter mit größerem Bestand ist die Kribitzneck GmbH dagegen eine naheliegende Wahl.

Vermieter brauchen eine Verwaltung, die den Mietspiegel kennt

Wer in München vermietet, muss die Miete an einem verbindlichen Maßstab ausrichten. Der Stadtrat hat den Mietspiegel für München am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt, er gilt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen. Bei einer Mieterhöhung müssen Vermieter auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen. Eine Verwaltung sollte deshalb die Wohnlage und die Ausstattung jeder Wohnung kennen und Erhöhungen sauber begründen können.

Ebenso wichtig ist die Frage, wer bei Schäden zahlt. Ob eine Reparatur zulasten des Vermieters geht oder der Mieter haftet, hängt vom Einzelfall ab, wie die Haftung bei einem verstopften Abfluss zeigt. Eine gute Verwaltung klärt solche Fälle schnell, beauftragt Handwerker und dokumentiert die Ursache.

Eigentümergemeinschaften achten auf andere Punkte

Für eine WEG zählt vor allem, wie die Verwaltung mit der Gemeinschaft umgeht. Sie bereitet die Versammlung vor, stellt den Wirtschaftsplan auf und legt jedes Jahr eine Abrechnung vor. Hilfreich ist ein Beirat, der mehrere Angebote einholt und die Kandidaten vor der Abstimmung persönlich kennenlernt. Im Gespräch zeigt sich, ob die Verwaltung das Gebäude bereits angesehen hat und mit welchem Aufwand sie für die ersten Monate rechnet. Wer eine Liste der laufenden Wartungsverträge und offenen Reparaturen mitbringt, bekommt deutlich genauere Angebote.

Vor der Unterschrift lohnt ein genauer Blick in den Verwaltervertrag. Aus ihm geht hervor, was der monatliche Preis je Einheit enthält und wofür Zuschläge anfallen, etwa bei der Begleitung größerer Sanierungen oder bei zusätzlichen Versammlungen. Auch Laufzeit und Erreichbarkeit gehören schriftlich fixiert. Eine Verwaltung, die diese Punkte von sich aus offenlegt, erspart der Gemeinschaft später manche Diskussion in der Versammlung.

Fazit

Die fünf vorgestellten Verwalter decken unterschiedliche Bedürfnisse ab. Traditionsbetriebe wie die Rudolf Schäfer KG und die Südhausbau bringen jahrzehntelange Erfahrung mit dem Münchner Bestand mit. Andere setzen stärker auf Kundenportale und digitale Abläufe. Vermieter sollten auf Kenntnis von Mietspiegel und Vermietung achten, Eigentümergemeinschaften auf transparente Konten und eine gut vorbereitete Versammlung. Am Ende entscheidet das persönliche Gespräch,

Weiteres in der Rubrik Sonstiges und auf der Seite Sonstiges in und um München.